Le mesurage CARREZ

La mise en oeuvre de la loi Carrez, en vigueur depuis 1996, peut parfois s’avérer complexe.

La loi Carrez, en vigueur depuis plus de dix ans, est aujourd’hui bien ancrée dans les esprits. Pour autant, ses modalités d’application et ses effets demeurent parfois méconnus. Ainsi, certains espaces aménagés, divisés ou modifiés peuvent poser problème et conduire à des contestations ultérieures de la part de l’acquéreur. Une loi simple en apparence… mais bien plus complexe en pratique.

Les exigences de la loi Carrez

La superficie dite loi Carrez est définie par le décret du 23 mai 1997 : elle correspond aux planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. De plus, seuls les planchers des parties des locaux d’une hauteur au moins égale à 1,80 mètre sont pris en compte.
Contrairement à certains des diagnostics exigés lors de la vente d’un bien, le métrage Loi Carrez est valable sans limite de temps. Toutefois, des modifications simples de l’espace, comme la suppression ou la création de cloisons, escaliers, portes et fenêtres peuvent modifier la superficie. Il est impératif de fournir un métrage à jour lors de la vente afin d’éviter d’éventuels contentieux ultérieurs.

Le caractère obligatoire

La loi Carrez du 18 décembre 1996 a modifié l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. Elle rend ainsi obligatoire la mention de la superficie de la partie privative de tout lot ou fraction de lot de copropriété (à l’exception des caves, parkings, cagibis…) dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente du bien et ce, sous peine de nullité. Cette obligation s’applique à toutes les transactions effectuées par les agents immobiliers, les notaires, les particuliers ainsi qu’aux ventes aux enchères et judiciaires. En revanche, le congé pour vente adressé par un propriétaire bailleur à son locataire ne doit pas nécessairement indiquer la superficie de ’appartement.
Aucune disposition légale n’impose de faire appel à une entreprise professionnelle pour procéder au métrage. Le vendeur peut parfaitement y procéder lui-même. Cependant, les exigences de la loi Carrez étant très précises, il est préférable de recourir à un professionnel afin d’éviter toute erreur qui pourrait ouvrir une action en diminution de prix à l’acquéreur.

Les locaux concernés

La mention de la superficie est obligatoire pour tous les lots de copropriété. Elle ne concerne pas les maisons individuelles. En effet, le législateur a considéré que la notion de superficie, compensée par la possible existence d’un sous-sol, d’un grenier ou encore d’un jardin, est moins décisive que pour un appartement. De la même façon, l’objectif de la loi étant de comptabiliser les mètres carrés habitables, les caves, garages et autres emplacements de parking ne sont pas pris en compte.

Les cas complexes

En apparence, la loi semble suffisamment précise pour permettre de procéder au métrage exact sans difficulté. Pourtant, en pratique, de nombreuses situations, non prévues par le législateur, rendent son application particulièrement complexe.

Penderies, chambres de service…

Certaines situations rendent le calcul plus délicat. Ainsi, qu’en est-il des placards intégrés, d’une terrasse, d’une chambre de service, d’un immeuble ? Autant d’hypothèses courantes pour lesquelles la jurisprudence a tranché pour imposer progressivement des règles appliquées par tous. Ainsi, la superficie d’un placard aménagé dont la hauteur est au moins égale à 1,80 mètre est prise en compte au même titre que la surface habitable de l’appartement. Quant aux terrasses, elles sont exclues du calcul sauf si elles ont été transformées en vérandas. En effet, elles deviennent alors habitables toute l’année. De la même façon, une pièce habitable séparée physiquement de l’appartement, comme une chambre de service, constitue une fraction de lot – car elle peut être vendue séparément – et doit également être mesurée: sa superficie est prise en compte si elle est au moins égale à 8 mètres carrés. Quant aux combles faisant partie du même lot que l’appartement en vente, leur superficie pour les parties supérieures à 1,80 mètre est prise en compte, qu’ils soient aménagés ou non.

Vente d’immeuble entier

Lorsque l’ensemble de l’immeuble est vendu à un seul acquéreur, les obligations de la loi Carrez ne sont plus nécessaires dans la mesure où il ne s’agit alors plus d’une copropriété. À l’inverse, la vente de plusieurs lots dans un même immeuble est soumise aux dispositions de la loi Carrez.

Sanctions en cas de non-respect de la loi

Avant l’entrée en vigueur de la loi Carrez, il n’était pas obligatoire de faire apparaître la superficie du bien dans l’acte de vente. Si toutefois la surface indiquée s’avérait inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur pouvait demander au vendeur une diminution du prix proportionnelle par le biais d’une clause de contenance. Mais ce type d’actions demeurait très marginal, dans la mesure où dans la majorité des cas, la superficie faisait l’objet d’une clause de non garantie de contenance. Résultat: l’acquéreur se trouvait sans aucune voie d’action possible. En rendant
cette mention obligatoire, la loi Carrez a rétabli une certaine équité.

 La nullité de l’acte

L’absence de mention de la superficie dans l’acte de vente peut engendrer sa nullité. En effet, l’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la signature pour annuler définitivement la transaction. En pratique, le professionnalisme des notaires rend cette pratique extrêmement rare. De plus, la loi
Carrez étant désormais bien entrée dans les esprits, les parties sont également très sensibilisées à cette mention.

L’action en diminution de prix

Il peut arriver que les acquéreurs, après vérification, constatent que la surface réelle est inférieure à celle indiquée dans l’acte. Si cette différence s’élève à plus de 5 % de la superficie totale, les acquéreurs disposent d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente pour
intenter une action en diminution de prix. Cette action doit être introduite devant le Tribunal de grande instance, compétent pour toutes les actions immobilières quel que soit leur montant.

En pratique, afin d’éviter un contentieux judiciaire long et contraignant, le vendeur propose souvent une transaction d’un montant intermédiaire. L’acquéreur s’épargne ainsi des contraintes administratives et d’éventuels frais de justice et le vendeur allège sa facture. À noter que dans le cas
où la superficie réelle serait supérieure à celle indiquée dans l’acte, aucun supplément de prix ne peut être exigé par le vendeur. Avant 1996, cette action était admise.